האם אפשרי לרכוש דירה להשקעה ללא הון עצמי?

שלום קוראים לי לוטם (השמות האמיתיים שמורים במערכת), אני רוצה לרכוש דירה להשקעה אבל אין לי בכלל חסכונות ואין לי דירה על שמי. זה אפשרי? היא שואלת…

מתחילה לתשאל אותה… והיא מספרת, אני גרה עם בת זוג ושתינו רוצות לקנות דירה, אנחנו עובדות יש לנו משכורת ממוצעת, אבל אין לנו חיסכונות.

את חושבת שנצליח לקנות דירה דירה זולה בפריפריה? היא שואלת שוב, לא מוותרת.

ובכן לדעתי זה אפשרי, כדי להוציא לפועל את רכישת הדירה צריך להכין תוכנית מדוייקת ולבצע בשלבים, ויחד עם זאת הכי חשוב זה לחשוב מחוץ לקופסה ולצאת מאיזור הנוחות המקובל.

דבר ראשון, עלינו לברר את היכולות שלנו לגייס הלוואות

– דרך החסכונות (פנסיה, קופות גמל, קרנות השתלמות וכו׳).

– בנק, הלוואה מסחרית דרך הבנק.

– משכנתא, מה גובה המשכנתא שהבנק יאשר.

– גופים חוץ בנקאים, כיום אפשר לקבל משכנתא מחברת כלל למשל.

– הלוואות אישיות, משפחה וכו׳
עכשיו שאנחנו יודעים שנוכל לגייס את המימון נעבור הלאה.

שלב הבא, למצוא עסקה טובה עם אפשרות להשבחת המחיר. נקנה במחיר הכי נמוך שנוכל למצוא (300-400 אלף שח). עסקה כזאת אפשר למצוא רק בפריפריה כמו גבעת המורה, מגדל העמק, דימונה וכו׳.

עכשיו שיש בידינו דירה שאותה אנחנו רוכשים
ניקח הלוואות (רצוי בגרייס) בגובה 25% למימון ה״הון העצמי״ ואת 75% הנותרים ניקח כמשכנתא.

מזל טוב יש בידינו דירה להשקעה.

אבללללל… מייד אנחנו מבינים ששכר הדירה לא מכסה את כלל ההחזרים החודשיים של כל ההלוואות, מה שנקרא אנחנו בתזרים שלילי, כל חודש נצטרך להוציא כסף מהכיס כדי לכסות את ההפרש.

רוב האנשים יגידו לכם, לקנות דירה עם תזרים שלילי זאת טעות גדולה מפני שאין לכם את מרווח הביטחון למקרה שהדירה לא תושכר, יהיו תיקונים וכו׳.

ואכן זאת עסקה עם סיכונים שצריך לקחת בחשבון מראש:

1. כל חודש תצטרכו להוסיף סכום כסף לכיסוי ההלוואות, יש לכם את הכסף הדרוש?
2. יתכן שהדירה תעמוד ריקה, האם תוכלו לעמוד בזה? לכמה זמן?
3. יתכנו הוצאות בלתי צפויות, תוכלו לעמוד בהן?

הנקודה הבאה היא החשובה ביותר וכדי להמחיש אותה, ניתן דוגמא מספרית:

שווי דירה – 400,000
״הון עצמי״ 25% – 100,000
משכנתא 75% – 300,000
הוצאות נלוות – 30,000
סה״כ הוצאות 430,000

החזר חודשי על כל ההלוואות – 1940
שכר דירה – 1350
ההפרש לתשלום כל חודש – 590
הוצאות שונות (ממוצע) – 200
סה״כ תזרים שלילי – 790

התוצאה היא שללא הון עצמי בכלל! אנחנו קונים דירה בתשלומים של 790 שח כל חודש!!!

מכיוון שהדירה נקנתה כולה דרך הלוואות כמו שציינתי קודם יש אלמנט של סיכון ולכן נרצה למכור אותה תוך כמה שנים, במקרה הזה חישבתי 3 שנים.

חישוב
12*790=9480 (הוצאה שנתית)
נכפיל ב-3 (שנים)=28,440 שח
זהו ההון העצמי ששמנו על העסקה בתשלומים במשך 3 שנים.
נראה לי שהרבה אנשים יכולים להרשות לעצמם לשלם את הסכום הזה בתשלומים לאורך 3 שנים.

נחזור לאותה שיחת טלפון עם לוטם.
שלחתי את לוטם ובת זוגה לברר כמה הלוואות הן יוכלו לגייס מכל הגורמים, ומשם נתקדם לשלב השני של מציאת הדירה המתאימה ורכישתה, לאחר שנוודא שהן יכולות לעמוד בתזרים השלילי.

ואתם,
תכניסו לחישוב את המספרים שלכם ותראו באיזה גובה תזרים שלילי אתם יכולים לעמוד מבלי להלחיץ את המערכת הכלכלית האישית שלכם.

ונסיים בדגש על העובדה שהדירה שתרכשו תצטרך להיות כזאת שתוכלו למכור אותה ברווח, תוך הזמן הנתון.

בהצלחה

שלכם, רותם

רוצים עוד מידע כיצד להתקדם להשקעת נדל״ן? הכנתי לכם מדריך להשקעות בזמן משבר לפרטים נוספים – לחצו כאן