משקיעי נדל”ן בעלי תקציב נמוך: זו השכונה בשבילכם

כדי לקנות דירה להשקעה מוצלחת במחיר טוב, עלינו לבחור שוק דבר ראשון. זאת אומרת שכונה או איזור מסויים בישוב או בעיר ולהכיר אותו לעומק. הכוונה היא להכיר את השוק לבד בעצמנו… אני רואה חשיבות רבה בהכרות קרובה עם השוק שאותו נכיר לבד בעזרת הרגליים…(אפשר ללמוד איך לעשות את זה נכון פה)

כדי לעזור לכם למצוא את ההשקעה הטובה ביותר עבורכם שמתאימה לתקציב שלכם ובמחיר נמוך ממחיר השוק. אנתח כל פעם מקום אחר שבו לדעתי אפשר למצוא השקעות טובות.

נתחיל מעפולה וליתר דיוק, גבעת המורה.

עפולה מורכבת מארבע שכונות עיקריות: עפולה, רובע יזרעאל, גבעת המורה, עפולה עילית. כאשר כביש 65 מחבר ביניהן.

עקרון חשוב לכל מי שרוצה לקנות דירה להשקעה להבין הוא: לכל שכונה יש אופי שונה, בניה שונה, רמת מחירים ואוכלוסיה, מה שמכתיב התנהגות שוק שונה. לכן אין להשוות בין השכונות, אלה להתייחס לכל אחת לפי אופייה ואופי השוק שלה.

רוב מה שתשמעו על עפולה מתייחס לרובע יזרעאל החדש. שם בדומה לחריש, לראש העין וכל מקום אחר שנבנו בו בבת אחת מסה גדולה של דירות חדשות, יש בילבול – הרבה דירות עומדות ריקות, קשה למכור אותן ומחירי השכירות נמוכים… כל זה יתאזן וישתפר עם הזמן… ועד אז יש לנו זמן להשקיע בגבעת המורה.

כמו שאמרתי אנחנו דנים בגבעת המורה, שהיא שכונה אחרת לגמרי והבילבול שפוקד את רובע יזרעאל לא נוגע לה ואין מה להשוות בין השכונות.

גבעת המורה בדיוק כשמה יושבת על גבעה, רוב הבנייה נמצאת בצד המערבי של הגבעה, מה שאומר שכמעט מכל דירה נשקף נוף מדהים. נוף בנדל״ן שווה כסף!

אוכלוסיה

גבעת המורה הוקמה בשנת 1955 ויושבה ע״י מי שאנחנו קוראים היום ״ישראלים ותיקים״. בשנות התשעים עם העלייה הגדולה מברית המועצות, התחילו עולים רבים ליישב את הגבעה, יתכן שבזכות הגובה שתורם לאוויר קריר ויבש יותר וכמובן שגם הנוף עזר. עד היום האוכלוסיה ״הרוסית״ הם הרוב בגבעה.

עקב מצוקת הדיור במגזר החרדי שמחפשת פתרונות דיור זולים, מתחזקת וגדלה בשנים האחרונות קהילה של חסידות ויז׳ינץ עם כל המוסדות שנוגעים לקהילה. הם מונים כ-250 משפחות ונמצאים במגמת גדילה. לקהילה יש כללים משלה ועלינו כמשקיעים ללמוד את הכללים ולפעול בהתאם.

בגבעת המורה יש גם שכונת וילות – רוממה, האוכלוסיה ברמה סוציואקונומית גבוהה. רוב הוילות ותיקות ולא משופצות. עקב תוואי הקרקע הסלעי עלות הבנייה גבוהה ולא מומלצת. יחד עם זאת יש ביקוש רב לשכירות במקום ולכן יחידות דיור מאוד מבוקשות.

כרגע אין בנייה חדשה בגבעה.

מאפיני העיר

ראש העיר היוצא של עפולה עשה רבות למען השכונה בשנים האחרונות – גני שעשועים שופצו בניינים רבים עברו שיקום, השכונה מלאה בעצים ואוויר טוב. כרגע נותר רק לראות מה יעשה ראש העיר הנבחר, אבי אלקבץ.

חינוך: העיריה שמה דגש על נושא החינוך ויש שיפור גדול בכל המדדים, כמו כן מכללת יזרעאל מושכת אליה סטודנטים מכל הארץ וחלקם גרים בגבעת המורה.

תחבורה: עפולה יושבת על כביש 65. יש תחנת רכבת על הקו חיפה- בית שאן. בתיכנון, מסילה נוספת שתתחבר לחדרה ותקצר משמעותית את הדרך למרכז. תחנת האוטובוסים המרכזית בעפולה נחשבת לתחנה מרכזית חשובה, שכן היא משמשת תחנת מעבר ראשית של התחבורה הציבורית בין אזור תל אביב והמרכז ליישובי עמק בית שאן, טבריה, הכנרת, והגליל העליון.

תעסוקה: עפולה דווקא מצטיינת, בית חולים העמק, מכללת יזרעאל, מפעלים גדולים כמו שטראוס ואלון התבור. כמו גם פארק הייטק שנבנה מול רובע יזרעאל.

מחירי שוק בגבעת המורה

דירת 2 חד׳ תמכר במחיר ממוצע ב-400 אלף שח
דירת 3 חד׳ תמכר במחיר ממוצע של 450 אלף שח
כמעט ולא קיימות דירות של 4 חד׳
רוממה (וילות) – 1.4 מיליון- 1.8 מיליון תלוי ברמת השיפוץ והגימור

לסיכום

גבעת המורה אטרקטיבית מאוד למשקיעים בעלי תקציב נמוך. מניסיון מצטבר של משקיעים שאני מלווה, כאשר עושים ניתוח שוק נכון ומעמיק ומבצעים משא ומתן אפקטיבי אפשר לקנות דירות במחירים נמוכים ממחיר השוק. על ידי שיפוץ מתון ונכון, אפשר להשכיר ולמכור ברווח לאחר כשנתיים עד חמש שנים. השוק ער ויש בו ביקוש רב.

כל מה שעליכם לעשות הוא להכנס לאוטו ולנסוע לגבעת המורה (אפשר גם בתחבורה ציבורית) להתרשם מהמקום בעצמכם. לאחר שראיתם כמה דירות לבד (חשוב) מצאו מתווך טוב ותוך זמן קצר תוכלו להיות בעלים גאים של דירה להשקעה.

בהצלחה, רותם

בהכנת הכתבה השתתף אודי מרלי, ממשרד תמר נכסים – תודה לך אודי 🙂