במהלך שיחה עם חברה טובה היא שאלה אותי: ״מה דעתך שארכוש מגרש חקלאי להשקעה? יש לי סכום כסף קטן יחסית ואני מעריכה שעקב מצוקת הדיור בישראל השטח הזה יופשר לבנייה בשנים הקרובות. כמו כן, זה יכול להיות מגניב, אוכל לשים בשטח שלי קרוואן ולהנות מהטבע שמסביב״.
לאחר שנתתי לה הסבר מעמיק (היא חברה אז נתתי לה את ההסבר כולו*) למה זאת השקעה לא כדאית ובעצם השקעה הפסדית.
היא הודיעה לי שאני מחריבת מסיבות (Party Pooper), היא חשבה שזה נורא רומנטי ומגניב שיהיה לה שטח חקלאי.
אז זהו שלא,
כשזה נוגע להשקעות נדל״ן אנחנו צריכים לשים בצד כל מחשבה רומנטית ולהתחבר למציאות.
זאת עובדה ידועה שלרכוש דירה ישנה במצב קשה בשכונה שהולכת להתחדשות עירונית, זאת השקעה מעולה שמצריכה עבודה והתמודדות עם שיפוצים ודיירים.
זאת השקעה מאוד לא רומנטית, אבל מאוד משתלמת!
אין בה שום יופי פיסי (היופי נמצא במספרים) וכדי שההשקעה תהיה רווחית אנחנו צריכים להתרחק מכל מחשבה או פנטזיה רומנטית, אנחנו צריכים לחשוב ולפעול ולהתאים את עצמנו למציאות של אותם דיירים שגרים באותה שכונה.
למה השקעה בקרקע חקלאית היא השקעה עם פוטנציאל הפסד גבוה?
- יש בארץ עדין הרבה קרקעות עם ייעוד למגורים שעדיין לא פותחו – למה שיפתחו דווקא את הקרקע שרכשת?
- תהליך שינוי הייעוד הוא תהליך תכנוני ארוך ארוך ארוך ארוך ארוך, עד כדי כך שממש קשה לשים עליו מספר מדויק של שנים. בעצם רכישת מגרש חקלאי לא עומדת בכלל הנדל״ני החשוב ״ להרוויח בקנייה״.
- בתהליך התכנון יופקעו מהשטח של כ-40% לטובת תשתיות ומבני ציבור – רכשת רבע דונם, ישאר לך כלום ורבע בסוף התהליך.
- אפשר יהיה להתחיל לתכנן את השטח שלך רק לאחר שיפתחו את התשתיות באזור – התשתיות נמצאות באחריות העיריה ולה יש את מכלול סדרי העדיפויות שלה.
- גם אם המגרש שרכשת צמוד למגרשים שכבר הופשרו לבנייה, זה לא מבטיח המגרש יופשר.
קחו למשל את חדרה ופרדס חנה אלה שני ישובים עם שטח שיפוט גדול שיש בהם ״חורים״ לא מפותחים באמצע הישוב. זה אומר שיש הרבה קרקע עם ייעוד לבניה שעדיין לא פותחו ולא נבנו.
מה שאומר שאין מיצוי של זכויות הבנייה הקיימות בקרקע הזמינה.
לכן, גם אם המגרש החקלאי המוצא למכירה צמוד לשטח בנוי, בעצם אין לישוב צורך בקרקע הזאת בטווח הנראה לעין.
בנוסף, תהליכי ההתחדשות העירונית שמתקדמים בחדרה ובפרדס חנה ותכנון של בניית אלפי דירות במתחמים קיימים, מייתרים את הצורך בשינוי ייעוד של קרקע חקלאית לייעוד של מגורים.
בחדרה, רבים רכשו מגרשים כבר לפני שנים ברובע הים… אפשר להגיע לאזור (בין אולגה לתחנת הכוח) ולבחון את התקדמות התשתיות באזור …
אגלה לכם… אין תשתיות.
וזה באיזור שכבר עבר שינוי יעוד.
אלה הם רק חלק מהסיבות למה לא כדאי להשקיע במגרש חקלאי, זה ממש לא רומנטי שמבינים כמה אפשר להפסיד. ובכל מקרה תמיד צריך וכדאי לבדוק עסקה בצורה מחושבת. מתחילים מהמספרים ועוברים להשתלבות העסקה במרחב האנושי.
מוזמנים להוסיף את דעתכם (בעד ונגד) וניסיונכם ברכישת מגרש חקלאי להשקעה.
