עסקאות פינוי בינוי מהוות חלק ממרכיבי והליכי התחדשות עירונית, ובזכות הטבותיהן הרבות הן מהווה אלטרנטיבה מועדפת עבור השקעות נדל”ן. יחד עם זאת, על מנת לבצע את ההליכים על הצד הטוב ביותר כדאי להכיר את התחום על שלביו השונים, והזכויות והדרישות הכרוכות בו. חשוב להבין כי פרויקט פינוי בינוי מהווה השקעת נדל”ן לכל דבר, ולכן הקפדה על ביצוע מושכל ונכון שלו תוביל לעסקה משתלמת ומוצלחת.
התארגנות לקראת פרויקט התחדשות פינוי-בינוי
בשלב הראשון, פרויקט התחדשות עירונית של פינוי בינוי דורש בחירה בנציגות דיירים, וזאת באמצעות אסיפה שתקבע ותפרט את סמכויותיה. בנוסף לכך, חשוב לבחור בעורך דין מקרקעין המתמחה בפרויקטים של פינוי בינוי, אשר יהווה את נציגם הבלעדי של הדיירים וילווה אותם לכל אורך ההליכים המשפטיים. לדוגמא, עורך הדין יסייע בניסוח כתב אישור השתתפות של הדיירים, אשר מעיד על נכונותם לקחת חלק במיזם. יש לציין כי החוזה מוגבל בזמן שאינו עולה על שנה וחצי.
התקשרות עם יזם לצורך פרויקט פינוי-בינוי
עורך הדין ונציגות הדיירים יבחנו מספר הצעות יזמות עבור פרויקט פינוי בינוי. חשוב לוודא כי הקבלן מוסמך לביצוע עבודות אלו, בעל חוסן כלכלי, ומציע הצעה כדאית ונאותה. נתונים אלו ייבדקו מול מספר מצומצם של חברות, מולן ינוהל מו”מ לקבלת ההצעה הטובה ביותר. יש לציין כי ניתן לבדוק כדאיות של השקעות נדל”ן בעזרת שמאי המתמחה בתחום פינוי בינוי.
הסכם מול יזם פרויקט פינוי-בינוי
את ההסכם מול היזם יש לערוך בעזרת עורכי דין נדל”ן של הדיירים. בין היתר מומלץ שיוגדרו לוחות הזמנים, אשר נכנסים לתוקף מרגע שקוימו כל התנאים והדרישות המוקדמים עבור הפרויקט, כמו החתמת דיירים או קבלת היתרי בנייה. בנוסף, יש לוודא כי בהסכם מוגדרים הליכי ביטול או קבלת פיצויים, במידה שהיזם לא עמד בתנאים. לדוגמא, אי עמידה בלוחות הזמנים, או מקרים שבהם התמורה המוצעת על ידי היזם שונה באופן מהותי מהתמורה שהוצעה על ידי ועדת התכנון והבנייה ברשות המקומית.
מאפייני תמורה הולמת בפרויקט פינוי בינוי
קביעת מאפייני התמורה ההולמת בפרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי, מורכבת ממספר פרמטרים עיקריים. עליהם נמנים בין היתר דירה חדשה לכל דייר, מציאה ומימון פתרון דיור חלופי הולם הדומה בשוויו ובמאפייניו לדירה הישנה, מימון עלויות הובלת תכולת הדירה, וכמו כן מימון עלות עורך דין וגורמים נוספים אחרים. את עריכת הסכמי התמורה חשוב לבצע בשקיפות מלאה מול כל הדיירים, בין אם החלוקה ביניהם זהה או שונה. על מנת למנוע חיכוכים ולספק תמורה הולמת, עדיף לקבוע חלוקה דומה במהותה בין כולם, כאשר כל הטבה שתינתן תחול על כל דייר העומד בקריטריונים עבורה, כמו גיל מבוגר, נכות או בריאות רופפת.
מאפייני תמורת דירה חדשה לכל דייר
תמורת הדירה החדשה תפורט בהסכם מבחינת גודל הדירה המוצעת לעומת גודלה של הדירה הישנה. כמו כן, ייקבע מיקומה של הדירה החדשה בבניין בשיטה המקובלת על כל הדיירים, בין אם בהגרלה, בהתאם למיקום היחסי של הדירה הישנה, הערכות שמאי או כל אומדן מקובל אחר. בנוסף לכך, חשוב שההסכם יספק פירוט מלא של המפרט הטכני המתוכנן לדירה, וידגיש כי פירוט טכני זה יהיה זהה במאפייניו לאלו של הדירות החדשות בבניין שמוצעות למכירה על ידי היזם. מומלץ להסדיר מבעוד מועד גם את אופן חלוקת הרכוש הצמוד לדירה, חנויות ומחסנים. מעבר לכך, קיימות אפשרויות נוספות לקבלת חלופות תמורה, כדוגמת דירה יותר גדולה מהדירה הישנה, תמורה של שתי דירות קטנות השוות בערכן לדירה גדולה בבניין, או פתרון של דיור בבית אבות עבור דיירים מבוגרים.
חובות של היזם בפרויקט פינוי בינוי
יזמים של פינוי בינוי הינם משקיעי נדל”ן לכל דבר ומרוויחים גם הם מהעסקה. מקובל כי עלויות הפרויקט, כולל תכנון, בנייה ומיסי מקרקעין, יחולו על היזם באופן מלא ולא על הדיירים. יחד עם זאת, תשלומים נוספים שאינם נוגעים ישירות לפרויקט יחולו על הדיירים, כדוגמת דמי היוון למנהל מקרקעי ישראל או חובות ומיסים בטרם תחילת הבנייה. כמו כן, נהוג שהיזם מספק לדיירים לפני תחילת העבודות ערבות מכר בשווי הדירה החדשה, וכן ערבות בנקאית המבטיחה את תשלום שכר הדירה החלופית במלואו. בנוסף לכך, מומלץ לוודא כי היזם מקיים את כל דרישות הביטוח עבור המיזם, ומספק אחריות ובדיקות תקינות עבור הדירות החדשות. כדאי לזכור כי כמו כל השקעת נדל”ן גם פרויקטים אלו כרוכים בדרך ארוכה ומורכבת, אך מדובר בעסקאות משתלמות ביותר מבחינת הדיירים והיזם כאחד.
