“אני לא קונה עכשיו בית רותם! אני מחכה למכרז של המחיר למשתכן, יש מצב שאשיג בית בחצי מחיר!”.
זה מה שאבי אמר לי השבוע בהתכתבות במיילים. עוד רגע תגלו למה אבי ויתר לחלוטין על המכרז והחליט לקנות דירת יד שניה להשקעה.
למי שלא יודע, “מחיר למשתכן” זה פרויקט של שר האוצר כחלון שאמור לעזור לזוגות צעירים עם הון עצמי נמוך להשיג דירה במחיר “שפוי” יותר.
אישית?
אני לא מרגישה בטוחה בפרויקט הזה. נכון להיום כל מי ששואל אותי לגבי מחיר למשתכן אני עונה לו שעדיף להשקיע בדירה יד שניה (גם אם מדובר בהשקעה וגם אם מגורים).
למה אני חושבת שזו טעות להשקיע בפרויקט?
בואו נעשה קצת סדר בדברים, ונתחיל מעקרונות חשובים:
זה “משולש ההשקעה” שלי, שדרכו אני בודקת כדאיות של השקעה.
כשאני קונה דירה, אני רוצה רווח כבר בקנייה, אני רוצה להרוויח תשואה מיידית ולצמצם את הסיכונים ככל הניתן.
בעצם אני בוחנת כל השקעה לפי המשולש, אם יש לי 2 גורמים חיוביים אשקול לחיוב את ההשקעה, כמובן ש-3 גורמים חיוביים עדיף בהרבה!
עכשיו בואו נבחן את הפרויקט של מחיר למשתכן על פי המשולש:
- להרוויח בקנייה:
כאן הכול נראה ורוד, עד שנכנסים פנימה. הדירות באמת נמכרות במחיר זול משמעותית ממחיר השוק (במידה והפרויקט באמת מגיע לסיומו). רק זכרו שעל פי תנאי המכרז תוכלו לרכוש את הבית רק למגורים ולא תוכלו למכור אותו מספר שנים לאחר הרכישה. אם אתם משקיעים – אין כאן כדאיות. למגורים זה בהחלט משתלם.
- תשואה מידית:
כמשקיעה, אחד הדברים שהכי חשובים לי הוא תשואה מידית! אני רוצה להשקיע כסף ומיד להתחיל להרוויח בחזרה, לתת לכסף “שיעבוד בשבילי”. בפרויקט מחיר למשתכן תצטרכו לחכות 5 שנים (לפחות) לפני האיכלוס, כך שתשואה מידית כלל לא נראית באופק. מה שהופך את הפרויקט בלתי כדאי בעליל למשקיעים.
- לצמצם סיכונים:
כאן מגיע הבלגן האמתי. יש יתרון מאוד גדול ה”להיות הראשון”. להיות הראשון שמשקיע בעיר מתפתחת, להיות הראשון ששומע על פרויקט חדש וכו’. החסרון הוא שאם אתה ראשון כל הסיכון עליך! עד היום אף פרויקט של מחיר למשתכן לא הגיע לסיומו, אפילו לא קרוב לזה, בעצם אין אף התחלת בנייה כרגע ברחבי הארץ. אני לא אוהבת לקנות “חתול בשק”. נכון, יש יתרון בלהיות ראשון, אבל מצד שני הסיכון גדול משמעותית!
בנוסף,
אנחנו בכלל לא בטוחים שהפרויקטים יגיעו לסיומם!
להבדיל מפרויקטים יוקרתיים,
הקבלן בפרויקטים של מחיר למשתכן מקבל רווחים מיניאטורים,
מה שיגרום לרמת הבניה להיות ירודה יותר.
הקבלנים יחסכו בחומרים ובשיטת העבודה
כדי להישאר עם יותר כסף בכיס, וזה לגיטימי.
מעבר לבנייה הירודה, תחשבו גם מי יאכלס בסופו של דבר את הפרויקטים. תיזכרו בעבר ותראו מה קרה בערים שונות בהן גרות אוכלוסיות חלשות וחסרי יכולת. כמובן שזה לא וודאי, אבל תחשבו על זה בהיגיון: מי האנשים שניגשים למכרז? אני חלילה לא שופטת! אני בטוחה שהאנשים שיגורו בפרויקט מקסימים! יחד עם זאת, באופן יחסי גם רמת המגורים וגם רמת האוכלוסיה יהיו נמוכות.
אם כל זה לא מספיק,
הבנקים עדיין לא באמת נותנים 90% מימון
כמו שכחלון מבטיח.
כך שאנשים רבים שניגשים ואפילו זוכים במכרז
מוצאים את עצמם בלי יכולת לממן את הקנייה.
כל זה מראה על עתיד לא ברור שמהווה סיכון גדול.
לסיכום ובחזרה לאבי
הוא הגיע אלי לפגישת הכוונה
והיה בטוח שהוא הולך על פרויקט מחיר למשתכן!
אמרתי לו 3 דברים:
1. נתתי לו את ההסבר שנתתי לכם עכשיו.
2. שאלתי: האם יש לך זכאות לגשת למכרז?
3. וגם: מי אמר שבכלל תזכה?!?!
בשורה התחתונה, אפילו אם תזכה…
מי יודע מה יהיה בעוד 5 שנים?
ומי יודע אם הפרויקט בכלל יגיע לסיומו? אתה יכול להשקיע סכום של 750,000 ש”ח?
מצויין!
יש דירות נהדרות להשקעה בערים שונות
במחירים הללו!
דירות שעומדות תחת 3 הקטגוריות
של משולש ההצלחה:
רווח בקניה, תשואה מיידית, צמצום סיכונים.
אבי הסתכל עלי בפה פעור.
הוא היה כל כך בטוח שמחיר למשתכן
זו ההזדמנות הכי טובה שלו!
אבל אחרי ההסברים שלי הוא החליט
להקשיב לי ולהשקיע (ואו לקנות למגורים) בדירה יד שניה.
אם גם אתם חושבים לגשת למכרז בפרויקט
אני מציעה לכם בחום להגיע דבר ראשון פגישת הכוונה איתי.
אפילו אם תחליטו להשקיע בפרויקט, תעשו את זה מתוך הבנה עמוקה יותר ותכנית פעולה עם אסטרטגיה מסודרת!
לחץ לפרטים המלאים ואפשרות להגשת מועמדות לפגישת ההכוונה
לכל שאלה אתם מוזמנים לחזור אלי במייל.
שלכם, רותם
