אחת השאלות הרווחות ביותר בקרב משקיעים מתחילים היא: ״איפה כדאי לי לקנות דירה להשקעה? מהו המיקום שבו אני ארוויח הכי הרבה?״
והאמת היא שבכל מקום שבו גרים אנשים, יש שוק נדל״ן, ובכל שוק נדל״ן יש מציאות… עלינו פשוט למצוא אותן… מה שאומר לבחור שוק – לפי גובה התקציב! ולהכיר אותו לעומק ואת ההתנהלות האופינית לו.
הפעם בחרתי לכתוב על באר שבע שיש כאלה שקוראים לה ״בירת המשקיעים״. המאמר מתייחס לשוק הסטודנטים בעיר, אכתוב במאמר נוסף על שאר השוק בעיר.
כמה עובדות קצרות על באר שבע:
- אם תקפלו את מפת ישראל לשתיים תראו שבאר שבע יושבת כמעט בול באמצע.
- שטח השיפוט של באר שבע הוא 117,500 דונם.
- כחצי מהתושבים מתחת לגיל 40.
- ב-35 שנים האחרונות באר שבע הכפילה את מספר תושביה.
- בבאר שבע חיים כ-220 אלף תושבים.
בבאר שבע חיים גם כ-30,000 סטודנטים. מכיוון שסביר להניח שרובם דיירים זמניים שלא מעבירים את כתובתם בתעודת הזהות לבאר שבע בתקופת לימודיהם, מספר התושבים גדול בהתאם.
הסטודנטים לומדים באוניברסיטת בן גוריון, מכללת סמי שמעון, מכללת קיי והמכללה למשחק.
ראש העיר הנמרץ רוביק דנילוביץ, מקדם ומפתח את העיר ללא לאות. אחד הפרויקטים המרשימים לטובת התושבים הוא ״פארק נחל באר שבע״ שבמרכזו אגם מלאכותי ואטרקציות רבות נוספות.
בשנת 2015 נחתם הסכם עם גג עם הממשלה על הקמת 20,000 יחידות דיור בעיר רובם במסגרת מחיר למשתכן. בנוסף על פי ההסכם, יושקעו בפרויקטים ציבוריים לפיתוח העיר 1.5 מיליארד ש”ח.
השכונות הסובבות את האוניברסיטה, מאופיינות בבניה ישנה, בניני רכבת ובנינים בודדים בגובה 3-4 קומות, ללא מעלית. בשנים האחרונות הוקמו מגדלים מגורים לסטודנטים כדוגמאת: מגדל הספורט, מגדל אלכסנדר, מגדל הקמפוס ואחרים שנמצאים בבניה.
השכונות ד׳ וג׳ הן שכונות המעגל הראשון הקרוב ביותר לאוניברסיטה. ה׳ וב׳ נחשבות מעגל שני. בשכונה א׳ נמצאת מכללת סמי שמעון. מכללת קיי נמצאת בשכונה ו׳.
צה״ל עובר לנגב
לפי החלטת הממשלה צה״ל מעביר חלק גדול מפעילותו לנגב. עיר הבה״דים כבר הוקמה, סמוך לצומת הנגב ותמשיך לגדול. חיל האוויר העביר חלק מהמערך שלו לבסיס נבטים.
הפרוייקט הגדול הבא הוא קריית התיקשוב שהקמתו אמורה להתחיל ממש עכשיו בסוף 2018.
הערכה היא שבשנת 2023 תסתיים הבנייה והקרייה תאוכלס ב-5000 חיילי סדיר ו-1200 אנשי קבע.
הקריה ממוקמת בסמוך לפארק ההי טק האזרחי, אוניברסיטת בן גוריון ותחנת הרכבת.
האוניברסיטה והסטודנטים
שוק המשקיעים וההשכרות לסטודנטים מפותח מאוד אנחנו רואים שרוב הבעלות על הדירות באיזור היא של משקיעים, בניינים עם 75% בעלות של משקיעים ולפעמים אפילו 100%.
נוכל לאפיין את האיזור במעגלים – המעגל הראשון הכי קרוב, המעגל השני 10 דקות הליכה והמעגל השלישי 15 דקות הליכה מהאוניברסיטה. מעבר לזה הסטודנטים כבר לא מעוניינים לשכור דירות.
התחרות בשוק איפשרה לסטודנטים לקבוע את הסטנדרט ומשקיע שלא יעמוד בו, דירתו לא תושכר.
הוראות הפעלה למשקיע בשוק הסטודנטים:
- המרחק, ככל שהדירה קרובה יותר לאוניברסיטה היא תהיה יותר מבוקשת.
- רמת השיפוץ, דירה שבה יש ״סוויטות״ תושכר בקלות רבה יותר. הכוונה לדירה שבה בכל חדר יש מקלחת/שירותים צמודים. ואיזור משותף קטן אך מאובזר. הסטודנטים מצפים למתקנים חדשים ומעוצבים.
- איבזור, כל סוויטה צריכה להיות מרוהטת קומפלט – מיטה, ארון, שולחן וכיסא, טלוויזיה, וויפי. המטבח גם כן צריך להיות מוכן להפעלה עם מקרר, כירים, מיקרו.
- יחס חם, הסטודנטים מצפים לתיקון מיידי של תקלות! הם רוצים אפס התעסקות עם תיפעול הדירה.
כן, יש כאלה שקוראים להם ״מפונקים״. יחד עם זאת אם אתם כמשקיעים רוצים למקסם את התשואה, עם דיירים טובים שמשלמים בזמן (לרוב ההורים משלמים את השכירות), נשארים לתקופה ארוכה וכאשר עוזבים ממליצים לחברים שלהם על הדירה, כך שלא תישארו ללא שוכרים אפילו לרגע אחד. פעלו בהתאם.
ממוצע מחירים בשוק הסטודנטים
דירת 3 חד׳ 650-700 אלף שח
דירת 4 חד׳ 750-950 אלף שח
לסיכום
שוק הסטודנטים בבאר שבע חווה עליית מחירים ועדיין זהו שוק בעל ביקוש גבוה שלא הולך לרדת. כמות הסטודנטים הולכת וגדלה משנה לשנה. וקריית התקשוב הסמוכה תעלה את הביקוש לשכירויות. הם תפעלו לפי מאפייני השוק היחודיים ותספקו חווית מגורים נוחה לסטודנטים יכולה להיות לכם השקעה טובה לטווח ארוך. סביר להניח שעקב הביקוש גם ערך הנכס יעלה.
בהצלחה, רותם
רוצים לקנות דירה להשקעה בבאר שבע ולהתאים אותה להשכרה לסטודנטים, לחצו פה – ״קורס נדלניסט״
בהכנת הכתבה השתתף אביחי איל, איל נדל״ן
